Como Vender um Imóvel em Inventário em Sorocaba

Herdar um imóvel não é o mesmo que poder vendê-lo.

Enquanto o inventário não é concluído e a partilha não é

registrada na matrícula, o imóvel continua no nome de quem

faleceu. O herdeiro tem direito, mas não tem título. E sem título

registrado, não há escritura de venda comum, não há financiamento

bancário e não há comprador tranquilo.

Este é o assunto que mais trava venda em Sorocaba depois de

documentação de construção.

O QUE PRECISA ACONTECER, NA ORDEM

1. Abertura do inventário. Deve ser providenciada logo após o

falecimento. Atraso costuma gerar acréscimo no imposto estadual

de transmissão, o ITCMD, cobrado pelo Estado de São Paulo.

2. Escolha do rito. O inventário pode ser extrajudicial, feito

em cartório por escritura pública, quando há acordo entre todos

os herdeiros, todos são maiores e capazes, e há advogado

assistindo as partes. Não havendo consenso, ou havendo herdeiro

incapaz, o caminho é judicial e leva mais tempo.

3. Recolhimento do ITCMD. O imposto incide sobre a transmissão

por herança e precisa ser apurado e pago para a conclusão.

4. Partilha e registro. Concluída a partilha, o formal ou a

escritura precisa ser LEVADA A REGISTRO na matrícula. Documento

guardado em casa não transfere propriedade. Só o registro

transfere.

5. Aí sim: venda normal.

E SE PRECISAR VENDER ANTES DE CONCLUIR?

É possível, com procedimento próprio. Em inventário judicial, a

venda de bem do espólio depende de autorização do juiz. Em

inventário extrajudicial com consenso, há caminhos que envolvem a

cessão de direitos hereditários.

Duas advertências honestas:

Cessão de direitos hereditários não é escritura de compra e

venda. O comprador assume risco maior, o banco em regra não

financia, e por isso o preço cai. Vender assim quase sempre

significa vender por menos.

Todos os herdeiros precisam estar de acordo. Um herdeiro

discordante paralisa a venda inteira, e nenhum corretor resolve

isso. Isso se resolve com advogado e, às vezes, com acordo

financeiro entre a família.

O QUE VOCÊ PODE ADIANTAR HOJE

Mesmo com o inventário em curso, três coisas podem ser feitas em

paralelo e economizam meses:

Emitir a matrícula atualizada e ler o que consta nela.

Levantar débitos de IPTU e de condomínio, que continuam correndo.

Fazer a avaliação do imóvel, para que a família decida com número

na mão se vende, se aluga ou se um herdeiro compra a parte dos

outros.

Essa terceira costuma ser a mais útil. Boa parte das brigas de

inventário começa porque ninguém sabe quanto vale o bem, e cada

um imagina um número diferente.

COMO EU ATUO NESSES CASOS

Faço a avaliação com comparativo escrito e organizo o mapa

documental: o que existe, o que falta, em que ordem resolver.

A parte jurídica é conduzida por advogado — eu não pratico

advocacia, e desconfie de corretor que se ofereça para isso.

Sem custo e sem exigência de exclusividade na primeira conversa.

PERGUNTAS FREQUENTES

Posso vender imóvel de herança antes do inventário terminar?

Depende do rito e do consenso entre os herdeiros. Em inventário

judicial, a venda de bem do espólio depende de autorização

judicial. Em qualquer hipótese, é preciso acordo entre todos.

Quanto tempo leva um inventário?

Extrajudicial com consenso e documentação em ordem costuma ser

mais rápido. Judicial ou com litígio pode levar anos.

O comprador financia imóvel em inventário?

Em regra, não. O banco exige propriedade registrada em nome do

vendedor.

Formal de partilha basta para vender?

Não. Precisa ser registrado na matrícula do imóvel.

Felipe Luz — Corretor de Imóveis

CRECI-SP 266.085-F | Sorocaba e Votorantim/SP