Documentos Para Vender um Imóvel em Sorocaba: A Lista Completa em 2026

A maior parte das vendas que travam em Sorocaba não trava por

preço. Trava por papel.

O comprador aceita a proposta, o banco aprova o crédito, marca-se

a escritura, e aí aparece: matrícula desatualizada, inventário

não concluído, dívida de condomínio que ninguém somou, divórcio

sem partilha averbada. Aí a venda atrasa dois meses ou morre.

Esta é a lista do que você precisa reunir. Comece por ela, não

pelo anúncio.

O DOCUMENTO QUE DECIDE TUDO: A MATRÍCULA ATUALIZADA

Peça no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do

imóvel a certidão de matrícula atualizada, emitida há menos de 30

dias. É nela que aparecem, ou deveriam aparecer, todos os ônus,

restrições e ações que afetam o imóvel.

Isso não é formalidade. É o eixo da lei brasileira desde a Lei nº

13.097, de 19 de janeiro de 2015, que consagrou o chamado

princípio da concentração dos atos na matrícula.

O artigo 54 dessa lei estabelece que os negócios que constituem,

transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes

em relação a atos anteriores quando não estiverem registradas ou

averbadas na matrícula, entre outras hipóteses:

- citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

- constrição judicial, ajuizamento de execução ou fase de

 cumprimento de sentença;

- restrição administrativa ou convencional, indisponibilidade ou

 outros ônus previstos em lei;

- por decisão judicial, existência de ação cujo resultado possa

 reduzir o proprietário à insolvência.

A Lei nº 14.825/2024 acrescentou ainda um quinto inciso ao mesmo

artigo.

Na prática: o que não está na matrícula, em regra, não pode ser

oposto a quem comprou de boa-fé. O Superior Tribunal de Justiça

já decidiu nessa linha, reconhecendo que o objetivo do artigo 54

foi retirar do comprador o ônus de sair caçando processos, e que

a aquisição de imóvel cuja matrícula não aponte constrições ou

litígios não deve ser desfeita depois, salvo prova robusta de

má-fé.

O QUE MUDOU NA EXIGÊNCIA DE CERTIDÕES

Aqui está a parte que quase nenhum vendedor sabe e que economiza

tempo e dinheiro.

O parágrafo 2º do artigo 54, incluído pela Lei nº 14.382/2022,

estabelece que, para a validade ou eficácia do negócio e para a

caracterização da boa-fé do adquirente, não se exige a obtenção

prévia de quaisquer documentos ou certidões além das certidões

fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais, nem a

apresentação de certidões forenses ou de distribuidores

judiciais. O Conselho Nacional de Justiça já firmou entendimento

no mesmo sentido.

Ou seja: a montanha de certidões de distribuidor cível,

trabalhista e federal, em todos os domicílios que o vendedor já

teve, deixou de ser requisito legal.

Agora a ressalva honesta, e ela importa:

Deixar de ser requisito legal não é o mesmo que deixar de ser

pedido. Banco, tabelião e advogado do comprador continuam

solicitando certidões por cautela, e o próprio artigo 54 tem

exceções, como as hipóteses de ineficácia perante massa falida

previstas na Lei nº 11.101/2005. Quando o vendedor é pessoa

jurídica, ou sócio de empresa, a checagem de falência e

recuperação judicial segue recomendável.

Minha orientação prática: reúna o núcleo obrigatório primeiro. Se

o comprador ou o banco pedirem certidões adicionais, você

providencia. Não gaste semanas coletando papel antes de saber o

que vai ser exigido naquele negócio específico.

O NÚCLEO OBRIGATÓRIO

Do imóvel:

Certidão de matrícula atualizada, com menos de 30 dias.

Certidão negativa de débitos municipais, referente ao IPTU.

Carnê de IPTU do ano corrente, para conferência de valor venal

e inscrição cadastral.

Se for apartamento ou casa em condomínio: declaração de

quitação de despesas condominiais, assinada pelo síndico ou pela

administradora. Débito de condomínio acompanha o imóvel, não a

pessoa. O comprador herda a dívida, e por isso nenhum comprador

informado assina sem essa declaração.

Se houver financiamento em aberto: saldo devedor atualizado e

o procedimento de baixa da alienação fiduciária junto ao banco

credor.

Do vendedor:

Documento de identidade e CPF.

Certidão de estado civil atualizada: nascimento, se solteiro;

casamento, se casado, com averbações. Cônjuge precisa consentir

na venda, salvo no regime de separação absoluta.

Pacto antenupcial registrado, se houver.

Comprovante de endereço.

SITUAÇÕES QUE EXIGEM RESOLUÇÃO ANTES DE ANUNCIAR

Estas são as quatro que mais derrubam negócio em Sorocaba, e

todas têm solução — desde que comecem cedo.

Imóvel em inventário. Enquanto a partilha não é concluída, a

venda depende de autorização e do acordo de todos os herdeiros.

Inventário extrajudicial em cartório é possível quando há

consenso e não há herdeiro incapaz. Pode levar meses. Comece

antes de anunciar, não depois de receber proposta.

Divórcio sem partilha averbada. Se a matrícula ainda registra

os dois nomes, os dois assinam. Se a partilha já ocorreu mas não

foi averbada, averbe primeiro.

Herança já formalizada mas não registrada. Formal de partilha

guardado na gaveta não transfere propriedade. Só o registro

transfere.

Construção ou ampliação não averbada. Casa com área

construída maior do que a que consta na matrícula não passa em

financiamento. Regularização exige projeto, habite-se e

averbação.

QUEM PAGA O QUÊ

Por praxe de mercado, o comprador arca com ITBI, escritura e

registro. O ITBI é tributo municipal e a alíquota deve ser

confirmada junto à Prefeitura de Sorocaba, porque varia por

município e é atualizada periodicamente.

Ao vendedor cabem a regularização documental do imóvel, a

quitação de débitos anteriores à venda e, quando houver, a baixa

do financiamento. A comissão de corretagem segue o que estiver

escrito no contrato.

Vale registrar: pela regra do Código Civil, a escritura pública é

essencial à validade dos negócios que transferem direitos reais

sobre imóveis acima do valor legal de referência, salvo quando a

lei dispuser diferente, como ocorre em contratos de financiamento

habitacional celebrados por instrumento particular com força de

escritura pública.

A ORDEM QUE FUNCIONA

1. Emita a matrícula atualizada. Leia. Se aparecer algo que você

  não reconhece, isso é o seu primeiro problema, não o preço.

2. Levante quitação de IPTU e de condomínio.

3. Resolva pendências de estado civil, inventário ou averbação.

4. Só então avalie e anuncie.

Fazer nessa ordem transforma três meses de venda em três meses de

venda. Fazer na ordem inversa transforma em oito.

COMO EU TRABALHO ISSO

Confiro a documentação antes de o imóvel ir ao mercado, não

depois de proposta aceita. Você recebe por escrito o que está

regular, o que precisa ser resolvido, em que ordem e com que

prazo estimado.

Junto com isso vai a avaliação com comparativo escrito: valor

sugerido, faixa de negociação e tempo médio de venda da sua

microrregião. Sem custo e sem exigência de exclusividade na

primeira conversa.

PERGUNTAS FREQUENTES

Quais documentos preciso para vender meu imóvel em Sorocaba?

No núcleo: matrícula atualizada emitida há menos de 30 dias,

certidão negativa de IPTU, carnê do ano corrente, declaração de

quitação condominial quando aplicável, documentos pessoais e

certidão de estado civil atualizada.

Ainda preciso de todas as certidões de distribuidor?

Não como requisito legal. O parágrafo 2º do artigo 54 da Lei

13.097/2015, incluído pela Lei 14.382/2022, dispensa a exigência

de certidões além das fiscais e das de propriedade e ônus reais.

Na prática, bancos e cartórios ainda podem solicitar por cautela,

e há exceções, especialmente quando o vendedor é pessoa jurídica.

Posso vender imóvel que ainda está em inventário?

Depende de autorização e do acordo dos herdeiros. É possível,

mas exige providência prévia. Não deixe para resolver depois da

proposta.

Dívida de condomínio atrapalha a venda?

Sim. A dívida acompanha o imóvel e passa ao comprador. Sem

declaração de quitação, o negócio trava.

Quanto tempo leva para reunir a documentação?

Se estiver tudo regular, poucos dias. Com inventário, divórcio

sem averbação ou construção não regularizada, meses. Por isso a

verificação vem antes do anúncio.

Quem paga o ITBI na venda de um imóvel?

Por praxe, o comprador. A alíquota é definida pelo município e

deve ser confirmada na Prefeitura de Sorocaba.

Felipe Luz — Corretor de Imóveis

CRECI-SP 266.085-F | Sorocaba e Votorantim/SP