O Que Valoriza um Imóvel na Hora de Vender em Sorocaba (e o Que Não Valoriza)

Todo mês eu ouço a mesma frase de um proprietário: "gastei

quarenta mil reformando, então quero quarenta mil a mais". Não

funciona assim. O comprador não paga a sua nota fiscal. Ele paga

o que o imóvel vale comparado aos parecidos que ele visitou na

mesma semana.

Algumas coisas voltam no preço. A maioria não volta. E existe uma

que, se você fizer errado na hora da venda, tira dinheiro do

bolso do comprador e trava o fechamento.

Este texto separa as três.

O QUE O COMPRADOR PAGA

Documentação em ordem. É o item mais subestimado e o de maior

retorno, porque não muda o preço de tabela: muda o número de

compradores que conseguem chegar até a assinatura. Matrícula

atualizada, sem ônus pendente, sem inventário aberto, com IPTU e

condomínio quitados, é o que permite financiamento. Imóvel que

não passa no banco perde metade dos interessados de uma vez.

Pintura, elétrica e hidráulica funcionando. Não porque

valorizam, mas porque a ausência delas desconta. Comprador não

paga a mais por parede pintada. Ele abate mentalmente o dobro do

custo quando vê infiltração, tomada solta ou torneira pingando,

porque ele não sabe o tamanho do problema e presume o pior.

Vaga coberta e escriturada. Em apartamento, vaga determinada

em escritura vale mais que vaga rotativa, e a diferença é

percebida na hora. Se a sua vaga é demarcada e consta na

matrícula, isso precisa estar no anúncio.

Cozinha e banheiro em estado de uso. São os dois cômodos que

travam decisão. Não precisam ser novos. Precisam não parecer

obra futura.

Energia solar instalada e regularizada. Este é o item com a

maior diferença entre o que o mercado acha e o que a lei permite.

Explico em detalhe abaixo.

O QUE NÃO VOLTA NO PREÇO

Automação residencial. Iluminação por aplicativo, cortina

motorizada, comando de voz, fechadura biométrica. É excelente

para quem mora. Não entra na avaliação comparativa, não é

financiável, e o comprador enxerga como preferência do dono

anterior, não como benfeitoria. Em imóvel na faixa de R$ 300 mil

a R$ 900 mil, automação praticamente não move o preço.

Acabamento personalizado. Porcelanato importado, marcenaria

sob medida no formato exato da sua família, papel de parede

temático. Quanto mais a reforma tem a sua cara, menos ela tem a

cara de quem vai comprar.

Piscina em terreno pequeno. Divide compradores ao meio. Metade

adora, metade calcula manutenção. Em geral não recupera o custo.

Ar-condicionado em todos os cômodos. Volta em parte, nunca

integralmente.

Reforma feita já pensando na venda, sem avaliação antes. Esse

é o erro mais caro do artigo inteiro. Antes de gastar qualquer

valor, descubra qual é o teto de preço do seu tipo de imóvel no

seu bairro. Existe um limite acima do qual o comprador daquela

região simplesmente não vai. Reformar acima do teto do bairro é

dinheiro que não retorna, por melhor que a obra tenha ficado.

ENERGIA SOLAR: O DIREITO QUE VAI ATÉ 2045 E COMO PERDÊ-LO NA

VENDA

A Lei 14.300/2022 instituiu o marco legal da geração distribuída

e dividiu os sistemas em grupos.

Quem já tinha sistema conectado na publicação da Lei, ou

protocolou a solicitação de acesso dentro dos doze meses

seguintes, mantém as regras anteriores de compensação até 31 de

dezembro de 2045. É o grupo chamado GD I: compensação integral,

sem a cobrança do chamado Fio B.

Quem protocolou depois entra na transição, com cobrança

escalonada do Fio B: começou em 15% em 2023 e sobe ano a ano até

atingir 100% em 2029.

Na prática, isso significa que dois imóveis idênticos, com

sistemas fotovoltaicos idênticos, podem ter economias mensais

diferentes por duas décadas — a depender apenas da data em que o

sistema foi protocolado.

E aqui está o ponto que interessa a quem vai vender:

Esse direito é da unidade consumidora, e ele se perde quando a

relação contratual com a distribuidora é encerrada. A exceção

prevista é justamente a troca de titularidade.

Ou seja: na venda, a conta de energia deve ser TRANSFERIDA para o

comprador. Se for cancelada e depois religada em nome novo, o

enquadramento pode ser perdido — e junto com ele um benefício que

iria até 2045.

Outras situações que também fazem perder o direito adquirido:

aumento de potência do sistema sem comunicação à concessionária,

irregularidade no sistema de medição e ligação clandestina.

O que fazer, se você tem sistema solar e vai vender:

1. Localize a data de protocolo da solicitação de acesso junto à

  distribuidora. É essa data que define o enquadramento, não a

  data da instalação nem a da nota fiscal.

2. Confirme por escrito com a concessionária qual é o

  enquadramento atual da sua unidade.

3. Guarde projeto, ART, nota fiscal dos equipamentos e o parecer

  de acesso. Isso é documento de venda, não papel velho.

4. Coloque a transferência de titularidade da conta de energia

  como cláusula expressa no contrato de compra e venda.

5. Anuncie o dado certo. "Energia solar instalada" é genérico.

  "Sistema fotovoltaico com enquadramento GD I, compensação

  integral até 2045, com transferência de titularidade prevista

  em contrato" é argumento de preço.

Feito assim, o sistema solar deixa de ser um detalhe do anúncio e

vira um número que o comprador consegue calcular. Feito errado,

vira discussão na véspera da escritura.

E A CASA INTELIGENTE?

Vale para morar. Não vale como estratégia de valorização.

O comprador do mercado residencial de Sorocaba, na faixa em que

eu atuo, decide por localização, metragem, vaga, custo de

condomínio e documentação. Automação aparece na conversa como

simpatia, não como preço. Financiamento não considera. Avaliação

comparativa não captura.

Se você gosta de morar com a casa automatizada, instale e

aproveite. Só não instale esperando recuperar na venda, porque

não recupera.

A ORDEM CORRETA

Avalie primeiro. Reforme depois, se a avaliação indicar.

A avaliação é o que mostra o teto do seu bairro, quanto os

imóveis semelhantes estão negociando e quais itens específicos

estão travando os concorrentes diretos do seu. Sem esse número,

qualquer reforma é aposta.

Faço essa avaliação com comparativo escrito, sem custo e sem

exigência de exclusividade. Você recebe o valor sugerido, a faixa

de negociação, o tempo médio de venda da sua microrregião e, se

for o caso, a recomendação de não reformar nada.

PERGUNTAS FREQUENTES

Energia solar valoriza o imóvel na venda?

Ajuda, principalmente quando o sistema está regularizado e

documentado. O ganho real vem da economia mensal que o comprador

passa a ter e do enquadramento do sistema perante a Lei

14.300/2022. Sistema irregular ou sem documentação não agrega e

pode até atrapalhar o financiamento.

O que é o direito adquirido da Lei 14.300?

Sistemas de geração distribuída já conectados na publicação da

Lei, ou com solicitação de acesso protocolada nos doze meses

seguintes, mantêm as regras anteriores de compensação até 31 de

dezembro de 2045, sem a cobrança do Fio B.

Vendendo o imóvel, o comprador perde a energia solar?

Não, desde que a titularidade da conta de energia seja

transferida em vez de cancelada. O encerramento da relação

contratual com a distribuidora é uma das hipóteses de perda do

enquadramento.

Vale a pena reformar antes de vender?

Depende do teto de preço do seu bairro. Reforma que ultrapassa

esse teto não retorna. Avalie antes de gastar.

Automação residencial aumenta o valor do imóvel?

Praticamente não, no mercado residencial de Sorocaba na faixa de

R$ 300 mil a R$ 900 mil. Não é considerada em avaliação

comparativa nem em financiamento.

Qual reforma tem o melhor retorno na venda?

Regularização documental, seguida de pintura e reparos de

elétrica e hidráulica. Não são as obras mais bonitas. São as que

destravam financiamento e eliminam desconto na negociação.

Felipe Luz — Corretor de Imóveis

CRECI-SP 266.085-F | Sorocaba e Votorantim/SP