Financiamento Imobiliário em Sorocaba: O Que o Banco Realmente Aprova

Aprovação de crédito e aprovação de imóvel são duas coisas

diferentes. Quem descobre isso tarde perde o negócio.

O banco analisa você e analisa o imóvel, em etapas separadas.

Passar na primeira não garante a segunda. A maior parte das

frustrações no financiamento vem de ignorar essa divisão.

ETAPA 1: O BANCO ANALISA VOCÊ

O que pesa:

Renda comprovada. A parcela costuma ser limitada a um

percentual da renda familiar bruta. Renda informal existe, mas

precisa de comprovação aceita pelo banco: extratos, declaração de

imposto de renda, pró-labore.

Restrição cadastral. Nome negativado inviabiliza. Resolva

antes, não durante.

Relacionamento bancário. Cliente com conta salário, histórico

e investimentos no banco costuma obter condição melhor. Vale

consultar mais de uma instituição.

Uso do FGTS. Pode entrar como parte da entrada, na amortização

ou na redução de parcelas, dentro das regras do fundo. Confirme

sua elegibilidade antes de contar com o valor.

Idade e prazo. A soma da sua idade com o prazo do

financiamento tem teto. Quanto mais velho, menor o prazo

possível, e maior a parcela.

ETAPA 2: O BANCO ANALISA O IMÓVEL

É aqui que a maioria trava.

Avaliação bancária. O banco envia um engenheiro para avaliar o

imóvel e financia sobre o valor que ELE apurou, não sobre o preço

que você negociou. Se a avaliação vier abaixo, a diferença sai do

seu bolso, em dinheiro. Esse é o motivo número um de negócio

desfeito na reta final.

Documentação regular. Matrícula sem pendência, sem inventário

aberto, sem construção não averbada. Casa com área construída

maior do que a registrada não passa. Ponto.

Condição física. Imóvel com problema estrutural aparente,

infiltração grave ou instalação irregular é reprovado no laudo.

Situação condominial. Débito de condomínio pesa, porque a

dívida acompanha o imóvel.

Se o imóvel do vendedor ainda tem financiamento em aberto, é

possível seguir com a operação, mas há um procedimento próprio de

quitação e baixa da alienação fiduciária, que precisa ser

combinado antes de assinar qualquer coisa.

OS CINCO MOTIVOS MAIS COMUNS DE REPROVAÇÃO

1. Avaliação bancária abaixo do valor negociado.

2. Construção ou ampliação sem averbação na matrícula.

3. Inventário não concluído no lado do vendedor.

4. Comprometimento de renda acima do limite do banco.

5. Restrição cadastral não resolvida.

Todos os cinco são detectáveis ANTES da proposta. Nenhum deles

precisa virar surpresa.

A ORDEM QUE EVITA PREJUÍZO

1. Faça a análise de crédito e obtenha a carta de aprovação

  antes de visitar imóvel. Você passa a comprar sabendo o teto.

2. Some o custo total: entrada, ITBI, escritura, registro e

  eventual diferença de avaliação. O financiamento cobre o

  imóvel, não os custos de transação.

3. Confira a documentação do imóvel antes da proposta.

4. Só então negocie.

Comprador com carta aprovada negocia melhor. Vendedor prefere

quem já tem crédito garantido, e essa preferência vale desconto.

COMO EU TRABALHO ISSO

Verifico a documentação do imóvel antes de você visitar e alinho

a faixa de preço ao que o seu crédito realmente comporta. Você

não visita o que não pode comprar, e não descobre problema

documental depois da proposta aceita.

PERGUNTAS FREQUENTES

O banco aprovou meu crédito. Está garantido?

Não. A aprovação de crédito é sobre você. O imóvel passa por

análise separada, que inclui avaliação por engenheiro e conferência

documental.

O que acontece se a avaliação do banco vier abaixo do preço?

O banco financia sobre o valor avaliado. A diferença precisa ser

paga com recursos próprios ou o preço precisa ser renegociado com

o vendedor.

Posso financiar imóvel com construção não averbada?

Em regra, não. A regularização e a averbação da área construída

precisam ser feitas antes.

Posso usar o FGTS?

Dentro das regras do fundo, sim, como entrada, amortização ou

redução de parcelas. Confirme sua elegibilidade antes de contar

com o valor.

Felipe Luz — Corretor de Imóveis

CRECI-SP 266.085-F | Sorocaba e Votorantim/SP