Quanto Vale Meu Apartamento em Sorocaba? Como a Avaliação é Feita

A resposta honesta é: ninguém sabe de cabeça. Quem te dá um

número por telefone, sem ver o imóvel e sem consultar

transações, está chutando para conseguir a autorização de venda.

Avaliação séria tem método. Explico o método aqui para que você

consiga cobrar isso de qualquer corretor, inclusive de mim.

COMO SE CHEGA AO NÚMERO

O caminho usado no mercado residencial é o método comparativo

direto de dados de mercado, previsto na norma técnica brasileira

de avaliação de bens, a ABNT NBR 14.653.

Funciona assim: reúnem-se imóveis semelhantes na mesma região,

aplicam-se ajustes pelas diferenças entre eles e chega-se a uma

faixa de valor. Não é um número mágico. É uma faixa, com um valor

mais provável dentro dela.

Corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI pode elaborar

o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o PTAM, conforme a

Resolução-COFECI 1.066/2007. A inscrição no cadastro nacional de

avaliadores é opcional e diz respeito ao selo certificador, não à

possibilidade de avaliar.

OS FATORES QUE MAIS MEXEM NO VALOR

Área privativa, não a área total. Comparar 60 m² privativos

com 60 m² totais distorce tudo.

Andar e posição solar. Em prédio sem elevador, andar alto

desconta. Em prédio com elevador, costuma agregar.

Número de vagas e se são cobertas e escrituradas.

Taxa condominial. Condomínio alto reduz o valor que o

comprador aceita pagar, porque compromete a renda dele.

Estado de conservação e idade do prédio.

Documentação regular. Imóvel que não passa em financiamento

perde metade dos compradores e negocia com desconto.

POR QUE ANÚNCIO NÃO É PREÇO

Este é o ponto que mais gera briga entre proprietário e corretor.

O vizinho anunciou por R$ 400 mil. Isso não significa que o

apartamento vale R$ 400 mil. Significa que ele PEDIU R$ 400 mil.

Se está anunciado há oito meses, o mercado já respondeu, e a

resposta foi não.

Preço é o que alguém pagou. Anúncio é o que alguém sonhou.

Avaliação boa usa transações fechadas como referência principal e

usa os anúncios apenas para medir a concorrência que o seu imóvel

vai enfrentar.

O CUSTO DE ERRAR PARA CIMA

Anunciar acima do mercado parece não ter risco. Tem, e é o mais

caro que existe.

Imóvel novo no mercado recebe o pico de visitas nas primeiras

semanas. Se o preço afasta o comprador nesse período, o anúncio

envelhece. Comprador que acompanha a região percebe que ele está

parado e passa a fazer propostas mais baixas, justamente porque

sabe que você já esperou muito.

Na prática: quem anuncia acima costuma vender abaixo do que

venderia se tivesse acertado o preço desde o início.

O QUE VOCÊ RECEBE NA MINHA AVALIAÇÃO

Visita técnica ao imóvel, com fotos e medições conferidas.

Valor sugerido e faixa de negociação.

O comparativo escrito que sustenta o número.

Tempo médio de venda da sua microrregião.

E, quando for o caso, a recomendação de não vender agora.

Sem custo e sem exigência de exclusividade na primeira conversa.

PERGUNTAS FREQUENTES

Quanto custa uma avaliação de imóvel?

Na minha operação, a avaliação com comparativo escrito é gratuita

e não obriga a assinar exclusividade.

Qual a diferença entre avaliação e laudo pericial?

A avaliação mercadológica é elaborada por corretor de imóveis

para fins de comercialização. Laudos periciais para fins

judiciais e de garantia seguem exigências técnicas próprias e

outros profissionais.

Por que a avaliação do banco deu diferente da sua?

Objetivos diferentes. O banco avalia para conceder crédito com

garantia e tende a ser conservador. A avaliação mercadológica

busca o valor provável de negociação.

Posso usar o preço do vizinho como referência?

Só se ele tiver vendido. Preço anunciado não é preço de mercado.

Felipe Luz — Corretor de Imóveis

CRECI-SP 266.085-F | Sorocaba e Votorantim/SP